Verdichtung 3 in Allmannsdorf / Dr. Brigitte Neidhardt, Lutz Krause

Rahmenplanentwurf Staaderberg – die enorme Veränderung wird sichtbar

Im November 2014 fasste der Gemeinderat einen Aufstellungsbeschluss
für einen Bebauungsplan für das Gebiet
Schiffstraße/Staaderstraße. Dies wurde notwendig, da im
Plangebiet eine verstärkte Bautätigkeit aufgrund des Generationenwechsels
und des Siedlungsdrucks zu verzeichnen
ist. Aktuelle Neubauten übersteigen immer wieder deutlich
das Maß der gebietstypischen Bebauung, so dass mächtige
Baukörper entstehen mit entsprechend negativen Wirkungen
für die Anwohner und für die vorhandenen Grünflächen.
Mit dem am 21.7.16 vom Gemeinderat beschlossenen Rahmenplanentwurf
zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
und der gleichzeitig beschlossene Veränderungssperre
zur Sicherung der Planung, sollte dieser Entwicklung
entgegengewirkt werden. Vom 12.09.16 bis zum 12.10.16
konnten die Bürger den Rahmenplanentwurf einsehen und
Stellung nehmen. Besonders begrüßungswert war die Informationsveranstaltung
zu diesem Thema am 21.09.16, die
aber auch deutlich machte, dass die im Rahmenplanentwurf
bisher festgelegten Kriterien auch ein großes Potential für
die Nachverdichtung bieten.
Die Stadtplaner der Fa. Wick + Partner haben zunächst eine
Bestandsanalyse für dieses Gebiet durchgeführt. Wick+
Partner sieht die Entwicklung des Quartiers unter Berücksichtigung
des „quartierstypischen architektonischen und
freiraumbezogenen Charakters“ 1 als wesentliches Ziel
an. Herrn Haag von Wick+Partner betont immer wieder in
seinen Präsentationen zum Rahmenplanentwurf, dass das
Wohnquartier eine einzigartige Struktur besitzt von Eigentümer
genutzten Einfamilienhäusern an Wohngassen mit
üppigem Grün (Vorgarten-/hintere Grünzone), sowie durchgrünte
Gärten zwischen den Häusern. Diese Wohnqualität
ist lt. Herrn Haag in heutigen Neubaugebieten nicht mehr
realisierbar. Daher gilt es diese ursprüngliche Qualität des
Wohngebietes zu schützen und das Wohnmilieu zu erhalten.
Zumal die engen Wohngassen in diesem Quartier
die durch eine stärkere Verdichtung ggf. auftretenden steigenden
Anwohnerzahlen sowie dem damit verbundenen
vermehrten Verkehrs- und Stellplatzaufkommen nicht
mehr gerecht werden können. Weiterhin heißt es in der
Studie: „Mit den aktuellen Baumaßnahmen auftretende
flächige Parkierungsanlagen und vollkommene Versiegelungen
von Vorgartenzonen zerstören diesen wertvollen
Wohngassencharakter und stellen keine neue anzustrebende
Qualität dar“ (Rahmenplan Schiffstraße – Staader Straße Wick + Partner 24. Juni 2016).
Im Anschluss wurden von dem Stadtplanungsbüro Wick+
Partner drei mögliche Konzeptstudien erarbeitet. Studie I
„Verdichtung und Strukturveränderung“ sah eine unrealistisch
starke Verdichtung vor, während Studie III „Keine
Veränderung der Struktur“ im Wesentlichen das Festschreiben
des Ist-Zustandes zum Ziel hatte, was ebenfalls keine
realisierbare Alternative darstellt. Somit schien zunächst die
Studie II „Verdichtung in der Struktur“ der einzig mögliche
Weg der vorgeschlagenen Studien zu sein, um das sich
selbst gesetzte Ziel einer moderaten, verträglichen Entwicklung
in dem bestehenden Wohngebiet unter Beibehaltung
des gebietsprägenden Charakters und weitgehender Erhalt
wertvollen Grün-/Freiflächen zu erreichen.
Ein Blick in die bisher definierten Eckpunkte des Rahmenplanentwurfs
(Kapitel 5.3ff)1 zeigt allerdings eine große
Diskrepanz und Unausgewogenheit zwischen zum einen
dem Bestreben der Nachverdichtung zur Schaffung von
Wohnraum und zum anderen dem Ziel „der Beibehaltung
einer offenen Bebauung orientiert an heutigen Parzellen,
unter Achtung der wertgebenden Freiraumstrukturen“1.
Dies gilt vor allem im Kernbereich des Plangebietes mit den
Straßenzügen Hechtgang und Forellengang, die auch
exemplarisch für die Studien von Wick+Partner zur vergleichenden
Betrachtung herangezogen wurden. Bei dem Plangebiet
handelt es sich um ein sehr heterogenes Wohngebiet
mit den Randlagen an der Staaderstraße und der Schiffstraße
und den inneren Lagen, begrenzt von der Nestgasse im
Westen und der Hoheneggstraße im Osten.
Die Bestandsanalyse im Rahmenplan differenziert den Bestand
hinsichtlich dieser Lagen nicht in ausreichendem Maße,
so dass gerade für das Kerngebiet (Hechtgang/Forellen
gang) die Studie II statt der vorhandenen eingeschossigen
Bauweise plus Dach zukünftig zwei Geschosse plus Dach
vorsieht. Außerdem erhöht sich die bisher von den Bestandsgebäuden
überbaute Fläche mit einer GRZ2 0,17 zukünftig
auf eine angestrebte überbaubare Fläche von bis zu
0,3 und das bei einem Baufenster bei Einfamilienhäusern
mit 20 m Tiefe und 15 m Breite -bei Reihenhäusern sogar
bis 25 m Breite-. Das bedeutet eine enorme Erweiterung in
der Fläche sowie in der Höhe der Gebäude und führt wie
2 GRZ = Grundflächenzahl; Angabe des überbaubare Teils eines Grundstückes
an einigen Neubauten im Hechtgang zu sehen ist, zu mächtigen
Baukörpern. Dadurch werden die angrenzenden Nachbarn
enorm belastet und die starke Versiegelung geht auf
Kosten der Natur und des Grünbestandes.
Führt man sich nun vor Augen, dass das Baurechtsamt noch
vor wenigen Jahren genaue Gestaltungsvorgaben für Neubauten
in diesem Kerngebiet herausgegeben hat, wie beispielsweise
das Beibehalten der vorhandenen First-/Traufhöhen,
1 Geschoss plus Dach, Firstrichtung, was sich im
Übrigen auch in der aktuellen Tabelle der Bodenrichtwerte
der Stadt Konstanz durch den Vermerk „ein Vollgeschoß“
widerspiegelt, wundert man sich, wie bei solch einer enormen
horizontalen und vertikalen Erweiterung noch von
verträglicher Entwicklung des Quartiers und vom Erhalt des
gebietsprägenden Charakters gesprochen werden kann. Hier
ist dringend Handlungsbedarf durch die Politik gefordert,
um durch eine maßvollere Wahl der Vorgaben durch
einen neuen Bebauungsplan eine Entwicklung des Gebiets
zu ermöglichen und das im Einklang mit der Natur und zum
Wohle aller Anwohner und zukünftige Bewohner. Erweiterungen
und ältere Neubauten in diesem Gebiet zeigen, dass
es durchaus möglich ist, eine Entwicklung des Quartiers zur
Erweiterung heutige Wohnbedarfe zu erzielen ohne den
gebietsprägenden Charakter und einen Großteil der Grünflächen
aufgeben zu müssen.
Gebietsprägend in der gesamten inneren Lage ist auch das
steile Satteldach auf Hauptgebäuden, das zukünftig laut
Rahmenplan mit einer Dachneigung von 35°- 45° angestrebt
werden sollte. Trotz der Tatsache, dass bisher kein einziges
Hauptgebäude mit einem Flachdach versehen ist, sollen
zukünftig laut Rahmenplan ausnahmsweise Flachdächer
als Dachform für Hauptgebäude zugelassen werden. Hier
verbirgt sich ein hohes Maß an Konfliktpotential, will man
wirklich verhindern, dass die gebietsuntypische Flachdachbauweise
in der inneren Lage zur Regel wird. Flachdächer
stellen sicherlich einen auffallend großen Fremdkörper dar
und fügen sich daher nicht in den „quartierstypischen architektonischen
Charakter“1 dieses Wohngebietes ein.
Dies sind nur einige Problempunkte, die aber bereits sehr
deutlich machen, welches Potential für große Baukörper
gerade für das Kerngebiet in diesem bisherigen Rahmenplan
steckt. Es besteht sicherlich breiter Konsens innerhalb der
Bevölkerung, dass eine maßvolle und angemessene Erweiterung
der kleinmaßstäblichen Siedlerhäuser aus dem
ursprünglichen Bestand an heutige Wohnbedarfe notwendig
ist (allerdings keine Maximierung der Wohnfläche pro
Kopf) und dass das Einfrieren des Istzustandes sicherlich
kein adäquates und durchsetzbares Ziel sein kann. Dennoch
ist die Frage zu stellen, wie mit diesem Rahmenplan
tatsächlich die formulierten Ziele, die auch von der Bevölkerung
als sehr positiv betrachtet werden, eingehalten und
die damit verbundenen „wertgebenden Qualitäten des Gebiets“
1 gesichert werden können, damit mit den zukünftigen
Neu-/Umbauten die „Maßstäblichkeit und Belegungsdichte
das Maß der umgebenden Bebauung“1 nicht deutlich überschreiten.
Da mit den derzeitigen Mittel (§34 BauGB) die übermäßigen
Bauvorhaben aus Sicht der Verwaltung nicht zu verhindern
gewesen wären, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes
für dieses Gebiet dringend erforderlich.
Aber hätten die aktuellen Neubauten im Hechtgang mit
diesem Rahmenplan als Basis für den zukünftigen Bebauungsplan
tatsächlich verhindert werden können? Oder sind
diese weitgehend sogar Rahmenplan konform? Auf diese
Fragen hat die Verwaltung seit September 2016 trotz mehrfachen
Nachfragens keine Antworten gegeben. Anscheinend
entsprechen diese Baukörper weitgehend den Bedingungen
des Rahmenplans und wären somit in Zukunft auch nicht zu
verhindern.
Zum Zeitpunkt des Beschlusses der Veränderungssperre Juli
2016 hat die Verwaltung selbst erklärt, dass mit dem Mittel
der Veränderungssperre zukünftig ein Großteil der Bauvorhaben
zurückzustellen sind, bis die künftigen Festsetzungen
in einem Bebauungsplan gesichert sind. Vor diesem Hintergrund
erscheint die Vorgehensweise der Verwaltung im
Zusammenhang mit einem Bauantrag im Forellengang sehr
fragwürdig.
Hinsichtlich der Rahmenplankriterien ist das Bauvorhaben
als deutlich grenzwertig eingestuft worden und stellt sich
durch das Versehen mit einem Flachdach als völlig gebietsuntypisch
dar. Trotz der Grenzwertigkeit des Gebäudes und
Ausprägung als erstes Flachdachhauptgebäude in diesem
Gebiet, welches auch nur „ausnahmsweise“1 zulässig sein
sollte sowie der fehlenden Planreife des Bebauungsplans
wurde das Vorhaben von der Verwaltung noch vor dem
Abschluss der Phase der Bürgerbeteiligung von der Veränderungssperre
(gültig seit Juli 2016) ausgenommen und die
Baugenehmigung im September 2016 erteilt. Wie viel Beachtung
will die Verwaltung der Bürgermeinung im Rahmen
der Bürgerbeteiligung tatsächlich einräumen? Oder
wird die Bürgerbeteiligung nur durchgeführt, da sie gesetzlich
vorgeschrieben ist?
Wünschenswert wäre für die Zukunft, dass die zahlreichen
Eingaben -wie eine Umfrage ergeben hat- im Rahmen der
Bürgerbeteilung seitens der Stadt und der Politik genutzt
werden. Die Auswertung dieser Bürgereingaben durch die
Verwaltung wird bis Ende dieses Jahres erwartet. Das Feld
zwischen Zementierung des Istzustandes und der jetzigen
Ausprägung des Rahmenplans ist sehr weitreichend. Es
sollte daher auch die Chance von der Verwaltung genutzt
werden mit den Bürgern –vor allem der Anwohner– zusammen
einen Kompromiss zu erarbeiten, um ein ausgewogeneres
Verhältnis zwischen den Zielen der Nachverdichtung
und den Erhalt der wertgebenden Qualitäten des Gebietes
auch für zukünftige Generationen zu erreichen.
Dr. Brigitte Neidhardt
Lutz Krause/ BAS Beirat

Dieser Beitrag wurde unter Alle, S'BLÄTTLE Nr. 55 abgelegt und mit , verschlagwortet. Setze ein Lesezeichen auf den Permalink.

Die Kommentarfunktion ist geschlossen.